Стремясь сделать свое жилье уютным и комфортным, мы постоянно что-то изменяем, переустраиваем: покупаем новую мебель или передвигаем старую, переклеиваем обои или даже меняем положение стен. Как быть, если вы хотите сделать большой ремонт в съемной квартире, и как узаконить перепланировку в собственной?
В каких случаях нужно получать разрешение на домашние ремонтные работы? Косметический ремонт, устройство и разборка встроенных шкафов, антресолей (если они не подлежат техническому учету и не образуют самостоятельных помещений), замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным не требуют юридического оформления.
Перепланируем или улучшаем?
В российском законодательстве существует несколько терминов, которые используют, чтобы описать ремонт в масштабах квартиры: перепланировка, переустройство и внесение улучшений. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. На перепланировку всегда надо получать разрешение, поскольку изменение конфигурации помещения связано с сохранностью дома, а порой и с риском для здоровья.
Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Например, изготовление встроенного шкафа не является перепланировкой или переустройством, а вот для переноса сантехники или создания новых дверных проемов даже в ненесущих межкомнатных перегородках необходимо согласование (при устройстве же проема в несущих стенах требуется тщательная проработка проекта с последующим согласованием).
Согласованием перепланировки и переустройства занимаются специализированные органы. В Москве и Санкт-Петербурге эти функции осуществляет Государственная жилищная инспекция, а в других городах такими полномочиями наделен орган местного самоуправления — межведомственная комиссия при мэрии.
Получить разрешение на перепланировку или переустройство может только собственник помещения. Если вы снимаете квартиру и хотите сделать там ремонт, прежде всего согласуйте этот вопрос с ее собственником. Гражданский кодекс РФ предусматривает термин «внесение улучшений» для случая, когда ремонт делает несобственник в арендованном помещении. Однако надо помнить, что отделимые улучшения — новую мебель, бытовую технику — арендатор может просто перевезти на новое место. Спор между арендодателем и арендатором, сделавшим ремонт, возникает чаще всего тогда, когда арендатор вносит неотделимые улучшения (клеит обои, ставит новые окна), поскольку арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений после окончания договора аренды. Именно поэтому в договоре аренды должен быть предусмотрен пункт о способе оплаты ремонта в том случае, если арендатор его сделает.
Перепланировка арендованного жилья невозможна, зато можно внести улучшения. Однако следует помнить, что в этом случае необходимо согласовать свои действия с собственником имущества и внести изменения в договор аренды или же подготовить дополнительное соглашение, которое урегулировало бы вопросы, связанные с улучшениями арендованной недвижимости
Согласовывать перепланировку дачного дома не надо. Разрешение понадобится только для тех строений, которые поставлены на учет в БТИ. Получение разрешения на перепланировку загородного дома идентично общей процедуре.
Идем к согласию
Как вы думаете, что самое сложное при перепланировке: воздвигнуть стену сложной конфигурации, соорудить арку необычной формы или построить подиум? Нет! Больше всего трудностей, как выяснилось, ждет вас при согласовании проекта перепланировки (переустройства). Приготовьтесь к тому, что путь будет долгим: необходимо запастись терпением.
Время рассмотрения проекта перепланировки в жилинспекции составляет 45 дней, но вся процедура согласования займет не менее 3 мес. Узаконивание перепланировки в более короткий срок потребует больших затрат, но и в этом случае нет гарантии, что впоследствии не возникнет никаких проблем. Вывод следующий: обещать добиться разрешения на перепланировку (пусть и за большие деньги) в течение 1 нед могут только мошенники
Этапы перепланировки
Прежде всего нужно продумать концепцию своего жилья. Законодательство предусматривает ограничения возможностей перепланировки, связанные с конструктивными особенностями домов. В каждом регионе имеется собственный перечень запретов и ограничений, и его надо внимательно изучить. При этом следует знать, что есть такие виды перепланировок, которые официально не запрещены, но и не разрешены. Например, объединение комнаты и лоджии формально не запрещено, но и разрешение получить сложно, поскольку техническая документация для такой планировки не разработана.
Однозначно можно сказать, что жилинспекция не даст разрешения на следующие виды работ:
• ухудшающие условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе работы, в результате которых затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• те, в результате которых переустроенное помещение (или смежные с ним) может быть отнесено к категории непригодных для проживания;
• затрагивающие помещения в жилых домах, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (хотя на производство таких работ можно получить разрешение начальника штаба ГО);
• нарушающие прочность, устойчивость несущих конструкций здания или способные привести к их разрушению;
• установку отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• ликвидацию каналов естественной вентиляции, уменьшение их сечения;
• увеличивающие нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования.
Отдельно предусмотрены «перепланировочные» запреты для домов типовых серий. Запрещено устройство:
• проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
• дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, если же они отсутствуют — без дополнительной экспертизы.
Для составления проекта перепланировки лучше обратиться к специалистам (у которых обязательно должна быть лицензия на проведение проектных работ, иначе вам придется потратить дополнительные средства на отдельное доведение проектной документации организацией, имеющей такое разрешение).
Проект перепланировки должен быть разработан на основании технического заключения о состоянии конструкций дома, которое составляют специально для вашей квартиры. Проектировщик приедет и проведет инженерное обследование несущих и ограждающих конструкций дома: опишет здание, произведет необходимые обмеры, исследует грунт, осмотрит стены здания, междуэтажные перекрытия, стропила, кровлю, лестницы, колонны, несущие и ограждающие узлы. Затем составляют техническое заключение. Только после этого можно решать, осуществима ли перепланировка, и делать приблизительную калькуляцию работ.